Aktualności
Czas na magazyny z wartością dodaną – Wywiad Marcina Malki z PropertyNews.pl
Chcemy się skupić na magazynach o wyższych specyfikacjach technicznych. Są pracochłonne i kosztowne. Ich najemcy godzą się na długi okres najmu. To duża wartość dla funduszu, który je kupi – mówi Marcin Malka, prezes zarządu Real Management.
· Real Management zabezpieczyło działki na trzy projekty logistyczne o powierzchni ok. 200 tys. mkw.
· Real Management szuka działek pod magazyny w odległości do 30 km od Warszawy. Optymalna powierzchnia – od 10 ha do 20 ha.
· Real Management, oprócz magazynów, działa też na stołecznym rynku mieszkaniowym premium – buduje osiedle domów Neo Natolin.
· Real Management chce się też rozwijać się w segmencie mieszkań popularnych o podwyższonym standardzie. Negocjuje aktualnie warunki zakupu gruntów: po jednym w Łodzi i w Gdańsku.
Real Management właśnie wybiera generalnego wykonawcę pierwszej fazy kolejnego projektu magazynowego. Czy dzisiaj, przy ewidentnym spowolnieniu inwestycyjnym, te negocjacje są łatwiejsze czy trudniejsze?
Marcin Malka, prezes zarządu Real Management: Wykonawcy mają teraz mniej pracy, więc łatwej się negocjuje warunki. To jest czas, w którym deweloperzy muszą szukać nowych rozwiązań. W hossie prawie wszystko jest proste: wszyscy kupują i budują. Jeszcze dwa lata temu, podczas pandemii magazyny rozchwytywano, ale jednocześnie bardzo trudno było kupić działkę, czy znaleźć generalnego wykonawcę. Wymagało to bardzo agresywnych negocjacji cen. Firmie średniej wielkości w takich warunkach ciężko się rozwijać, bo duzi gracze wówczas zagarniają jeszcze większą część rynku. Tymczasem dzisiaj sytuacja ma szansę się znormalizować.
Jakich nowych rozwiązań szuka dzisiaj Real Management?
Chcemy się skupić na magazynach o wyższych specyfikacjach technicznych. Takie obiekty są bardziej pracochłonne i kosztowne, ale wysokiej jakości, a ich najemcy godzą się na długi okres najmu, np. 10 lat lub nawet 20 lat. Finalnie zawsze to będzie duża wartość dla funduszu, który w przyszłości kupi taki budynek.
Podczas pandemii magazyny rozchwytywano, ale jednocześnie bardzo trudno było kupić działkę, czy znaleźć generalnego wykonawcę. Wymagało to bardzo agresywnych negocjacji cen. Firmie średniej wielkości w takich warunkach ciężko się rozwijać, bo duzi gracze wówczas zagarniają jeszcze większą część rynku. Tymczasem dzisiaj sytuacja ma szansę się znormalizować – uważa Marcin Malka, prezes zarządu Real Management.
Czy trudno obecnie zdobyć takiego najemcę?
Dzisiaj mamy taką dwubiegunową sytuację. Z jednej strony deweloperzy nie mają dużych budżetów na zachęty dla najemców. Ci z kolei dłużej podejmują decyzję o nowej lokalizacji i najczęściej proszą o wyliczenie trzech możliwych wariantów umowy: na pięć, siedem, czy 10 lat. Muszą jednak pogodzić się z tym, że jest drożej i mniej benefitów w ofertach. Z drugiej strony – na polskim rynku funkcjonuje sporo powierzchni magazynowej wybudowanej spekulacyjnie. Co prawda czynsze w tym roku wzrosły o ok. 10 proc., ale jesteśmy dziś bliżej osiągnięcia stanu równowagi na rynku niż jeszcze rok temu, więc nie spodziewałbym się dalszych znaczących wzrostów.
Real Management z założenia spekulacyjnie nie buduje. Jaki procent przednajmu pozwala wam ruszać z budową?
Nigdy nie rozpoczynaliśmy budowy bez pre-letu mniejszego niż 50 proc. Między innymi z tego powodu zawsze nas lubiły banki.
Dzisiaj podobno chcą już nawet 75 proc. Jesteście na to gotowi?
Tak. W czwartym kwartale 2023 r. rozpoczynamy budowę magazynów w gminie Łubna. Właśnie dopinamy dwie umowy najmu na ten obiekt, żeby mieć właśnie 75 proc. umów przedwstępnych. W dwóch poprzednich projektach ruszaliśmy ze 100- i 75-procentowym obłożeniem, niezależnie od oczekiwań banków, bo te akurat wówczas wymagały 30-45 proc. Po prostu w DNA naszej firmy zapisane jest, by utrzymywać niskie ryzyko związane z komercjalizacją.
Czy was interesuje wyłącznie segment last mile delivery?
Chcemy być partnerem nie tylko dla branży e-commerce, z którą się kojarzy głównie last mile delivery, ale także dla firm produkcyjnych i logistycznych. Dla nas bardzo istotna jest wartość dodana obiektów. Na przykład aktualnie rozmawiamy o 10-letniej umowie najmu z producentem kosmetyków. Wymogiem jest podwyższona jakość magazynu związana ze składowaniem. Mamy już na swoim koncie też projekt Life & Science, czyli laboratorium połączone z biurem – powierzchnia pierwszego: ok. 1,8 tys. mkw., a drugiego: ok. 2 tys. mkw. Ta nisza rynku również nas interesuje. Przygotowujemy kolejny taki projekt w Warszawie. Rozmawiamy z potencjalnym najemcą.
Jaki macie pipeline na najbliższy czas?
Zabezpieczyliśmy działki na trzy projekty logistyczne o powierzchni ok. 200 tys. mkw.: w Łubnej w gminie Góra Kalwaria (działka 13 ha z zaprojektowanymi 44 tys. mkw. powierzchni przemysłowej), w Karczewie (17 ha z potencjałem zabudowy na 85 tys. mkw. w dwóch budynkach) i w Żabiej Woli (13 ha, 65 tys. mkw. też rozłożonych prawdopodobnie na dwa magazyny). Wkrótce chcemy rozpocząć budowę trzech z czterech planowanych obiektów w ramach parku Good Point V w Łubnej. Będą przystosowane dla najemców e-commerce’owych. Ich realizację planujemy zakończyć w trzecim kwartale przyszłego roku. W tej lokalizacji posiadamy też obiekty SBU o powierzchni 7 tys. mkw.
Na polskim rynku funkcjonuje sporo powierzchni magazynowej wybudowanej spekulacyjnie. Co prawda czynsze w tym roku wzrosły o ok. 10 proc., ale jesteśmy dziś bliżej osiągnięcia stanu równowagi na rynku niż jeszcze rok temu, więc nie spodziewałbym się dalszych znaczących wzrostów – uważa Marcin Malka, prezes zarządu Real Management.
Na kiedy zaplanowaliście wyjście z tej inwestycji? Czy w ogóle dzisiaj można o tym rozmawiać, skoro fundusze zagraniczne są mniej skore do transakcji.
Tak, dzisiaj jest spora rozbieżność między sprzedającym i kupującym w kwestii wyceny nieruchomości. Liczba transakcji w drugim kwartale tego roku, w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem, spadła o kilkadziesiąt procent. Uważam jednak, że wkrótce rynek będzie się stabilizował. Zamierzamy wyjść z tych inwestycji w 2026 r.
Jednocześnie dalej szukacie działek pod Warszawą. Jakich?
Najlepiej w odległości do 30 km od Warszawy. Optymalna powierzchnia – od 10 ha do 20 ha. Aktualnie mamy na oku tereny pod kolejne 250 tys. mkw. zabudowy magazynowej. Real Management buduje osiedle w Natolinie, gdzie na 25 ha zaplanowano domy o łącznej powierzchni 45 tys. mkw. W realizacji jest 17 tys. mkw. Fot. Neo Natolin.
Real Management, oprócz magazynów, działa też na stołecznym rynku mieszkaniowym premium – budujecie osiedle domów Neo Natolin. Czy nie kuszą was mieszkania?
Rzeczywiście, przygotowujemy się do ich budowy. Szukamy oczywiście projektów w segmencie premium, w którym się specjalizujemy, ale chcemy też rozwijać się w segmencie popularnym o podwyższonym standardzie. Kompletujemy bank ziemi. Negocjujemy aktualnie warunki zakupu gruntów: po jednym w Łodzi i w Gdańsku. Jednocześnie chcemy nadal rozwijać „Neo”, nasz brand luksusowych domów, głównie w Warszawie. Budujemy osiedle w Natolinie, gdzie na 25 ha zaplanowaliśmy domy o łącznej powierzchni 45 tys. mkw. W realizacji jest 17 tys. mkw. Real Management przygotowuje się do budowy mieszkań. Szuka projektów w segmencie premium, w którym się specjalizuje, ale chce też rozwijać się w segmencie popularnym o podwyższonym standardzie. Na zdjęciu wnętrze domu na osiedlu Neo Natolin.
Czy w tej dywersyfikacji portfela ma pomóc inwestor, którego szukacie?
Przygotowane już projekty możemy zrealizować własnymi siłami, ale – żeby nie ograniczać rozwoju firmy – zastanawiamy się nad pozyskaniem dodatkowego inwestora, który pozwoli nam na zwiększenie skali. Prowadzimy już nawet rozmowy z potencjalnymi partnerami – na razie w segmencie magazynowym. Z mieszkaniami chcemy samodzielnie wystartować, ale w przyszłości – aby wzbogacić ofertę mieszkań – również otworzymy się na podobną współpracę.
https://www.propertynews.pl/magazyny/czas-na-magazyny-z-wartoscia-dodana,137728.html
